คู่มือผู้ซื้อ – โครงการนอกแผน

ทั่วไป

ทรัพย์สินนอกแผนคือทรัพย์สินที่ยังไม่ได้สร้างซึ่งต่างจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เสร็จสมบูรณ์ โดยพื้นฐานแล้วหมายถึงการซื้อสัญญาอสังหาริมทรัพย์ เป็นเรื่องปกติที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มก่อสร้างโครงการและยังคงเรียกทรัพย์สินนั้นว่านอกแผน

อสังหาริมทรัพย์นอกแปลนสามารถประกอบด้วยการพัฒนาคอนโดมิเนียมและบ้าน อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดมิเนียมที่ใหญ่ที่สุดในภูมิภาคพัทยาในขณะนี้ ด้วยเหตุนี้ ข้อมูลด้านล่างนี้จึงเกี่ยวข้องกับการซื้อห้องชุดนอกแผน

ประโยชน์ของการซื้ออสังหาริมทรัพย์นอกแผน

ประโยชน์หลักของการซื้อห้องชุดนอกแผนคือคุณจะได้คอนโดใหม่เพียงแค่ลงนามในสัญญาและไม่มีส่วนเกี่ยวข้องกับกระบวนการก่อสร้างอีกต่อไป

ข้อดีอีกประการหนึ่งคือโดยทั่วไปแล้วคอนโดนอกแผนจะขายในราคาลดให้เท่ากับมูลค่าตลาดของห้องชุดที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ เป็นเรื่องปกติที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะขึ้นราคาห้องชุดในช่วงการก่อสร้าง

ความต้องการเงินทุนเริ่มต้นเพื่อประกันคอนโดนอกแผนค่อนข้างต่ำ แม้ว่าแผนการชำระเงินจะแตกต่างกันไปในแต่ละนักพัฒนา แต่ก็เป็นมาตรฐานที่จะจ่ายเฉพาะค่าธรรมเนียมการจองและเงินมัดจำเล็กน้อยเมื่อลงนามในสัญญา ส่วนที่เหลือจะถึงกำหนดชำระตามขั้นตอนการก่อสร้าง แผนการชำระเงินที่เหมาะสมจะมีจำนวนเงินสูงสุดเมื่อเสร็จสิ้น

ความเสี่ยงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์นอกแผน

การลงทุนทุกรูปแบบมีความเสี่ยงด้านตลาดในระดับหนึ่ง ความเสี่ยงหลักที่อธิบายไว้ด้านล่างรวมถึงเครื่องมือในการลดความเสี่ยงเหล่านี้

ความเสี่ยงด้านตลาด คือ ความเสี่ยงที่ราคาตลาดจะลดลง แรงขับเคลื่อนหลักของราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่รีสอร์ทของประเทศไทยเกี่ยวข้องกับชาวต่างชาติและการพัฒนาในเศรษฐกิจโลก แม้ว่าคนไทยจะมีการลงทุนเพิ่มขึ้นในพื้นที่รีสอร์ทโดยเฉพาะบริเวณพัทยา

เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์นอกแผน ความเสี่ยงพื้นฐานเกิดจากความจริงที่ว่า เนื่องจากลักษณะของนอกแผน ที่คุณทำสัญญาโดยไม่สามารถดูและประเมินผลิตภัณฑ์สำเร็จรูปได้ การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์นอกแผนมักขึ้นอยู่กับมุมมองที่โฆษณาในนิตยสารและบนอินเทอร์เน็ต ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีหน้าที่ไม่นำเสนออาคารชุดอันเป็นเท็จ ดังนั้นพระราชบัญญัติอาคารชุดจึงเสนอให้ผู้ซื้อห้องชุดนอกแผนคุ้มครองผู้บริโภคบางส่วน

อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงหลักของการซื้ออสังหาริมทรัพย์นอกแผนอยู่ในความเสี่ยงที่จะไม่แล้วเสร็จ การไม่เสร็จสมบูรณ์ครอบคลุมสถานการณ์ที่ผู้พัฒนาไม่สามารถสร้างทรัพย์สินให้เสร็จสมบูรณ์ได้เนื่องจากการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่ไม่เพียงพอของผู้พัฒนา ความเสี่ยงของการไม่สำเร็จอยู่ในระดับหนึ่งสำหรับการลงทุนนอกแผนทั้งหมดโดยไม่คำนึงถึงขนาดของนักพัฒนา อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงของการไม่เสร็จสมบูรณ์นั้นต่ำกว่ามากสำหรับองค์กรขนาดใหญ่ที่มีประวัติที่มั่นคงมากกว่าการพัฒนาครั้งแรก

ดังที่กล่าวไว้ความเสี่ยงของการไม่เสร็จสมบูรณ์เกี่ยวข้องกับการใช้เงินทุนไม่เพียงพอของผู้พัฒนา จากมุมมองของผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่ขายที่ดินนอกแปลนก่อนเริ่มก่อสร้าง เป็นช่องทางในการจัดหาเงินทุนในการก่อสร้าง ซึ่งหมายความว่าความต้องการเงินทุนสำหรับนักพัฒนาลดลงอย่างมาก นอกจากนี้ พวกเขามักจะสามารถนำเสนอบันทึกการขายต่อธนาคารเพื่อขอยืมเงิน ในความเป็นจริงนักพัฒนาหลายคนโฆษณาว่าโครงการได้รับการสนับสนุนโดยธนาคารพาณิชย์

เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์นอกแผนในประเทศไทย ควรพิจารณาความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศด้วย เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์นอกแผน การชำระเงินครั้งแรกจะจ่ายเมื่อทำการจองและชำระครั้งสุดท้ายเมื่อการก่อสร้างแล้วเสร็จ ระยะเวลาก่อสร้างคอนโดมิเนียมมักใช้เวลา 2-3 ปี ในช่วงนี้อัตราแลกเปลี่ยนสามารถผันผวนได้มากและอาจส่งผลต่อราคาซื้อขั้นสุดท้ายในสกุลเงินบาท

ลดความเสี่ยง

ข้างต้นมีความเสี่ยงหลักในการซื้ออสังหาริมทรัพย์นอกแผนในประเทศไทย ด้านล่างนี้เป็นคำอธิบายว่าฉันสามารถลดความเสี่ยงได้อย่างไร สรุปความเสี่ยงคือ:

• ความเสี่ยงด้านตลาด
• ทรัพย์สินที่เสร็จสมบูรณ์แตกต่างจากความคาดหวัง
• เสี่ยงเรียนไม่จบ
• ความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ

ความเสี่ยงด้านตลาด

เป็นการดีที่ทุกคนต้องการลงทุนเมื่อราคาอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะสูงขึ้น ในความเป็นจริง มันเป็นไปไม่ได้ที่จะทำนายการพัฒนาราคาในอนาคตด้วยความมั่นใจในระดับสูง เมื่อพิจารณาถึงความเสี่ยงด้านตลาด สิ่งสำคัญคือต้องจำไว้ว่าผู้ที่ลงทุนในพื้นที่รีสอร์ทส่วนใหญ่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นบ้านหลังที่สอง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อน หรืออสังหาริมทรัพย์ให้เช่า โดยคำนึงถึงว่านักลงทุนส่วนใหญ่เป็นชาวต่างชาติ ตลาดต้องพึ่งพาการพัฒนาเศรษฐกิจโลกในระดับสูงมากกว่าเศรษฐกิจของไทย

ทรัพย์สินที่เสร็จสมบูรณ์แตกต่างไปจากที่คาดหวัง

ดังที่กล่าวไว้ข้างต้นผู้พัฒนาคอนโดมิเนียมผูกพันตามพระราชบัญญัติอาคารชุดเพื่อส่งมอบคำมั่นสัญญาที่ทำไว้ในสื่อการตลาด อย่างไรก็ตาม มักจะคุ้มค่ากับเวลาที่จะต้องใส่ใจกับข้อมูลจำเพาะของวัสดุ เพื่อให้แน่ใจว่าคุณภาพจะเป็นไปตามความคาดหวัง ระดับของข้อกำหนดวัสดุแตกต่างกันไปในแต่ละนักพัฒนา นักพัฒนาระดับไฮเอนด์มักจะเน้นคุณภาพของวัสดุ มันอาจจะคุ้มค่าที่จะเสียเวลาดูผู้พัฒนาโครงการอื่นๆ เพื่อประเมินคุณภาพ

ความเสี่ยงของการไม่สำเร็จ

ความเสี่ยงของการไม่เสร็จสิ้นเป็นความเสี่ยงที่สำคัญที่สุดและมีผลกระทบทางเศรษฐกิจสูงสุด ไม่เสร็จอาจเกิดจากหลายสาเหตุ เช่น เงินทุนไม่เพียงพอ การวางแผนทางการเงินที่ไม่ดี การจัดการที่ไม่ดี การปฏิบัติตามกฎระเบียบของอาคารล้มเหลว และยอดขายไม่เพียงพอ

ดังนั้นจึงแนะนำให้ทำ Due Diligence ของผู้พัฒนาและโครงการก่อนลงนามในสัญญาซื้อ การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะอย่างละเอียดรวมถึงการประเมิน; สถานะทางการเงินของนักพัฒนา สถิติการจองและการขาย ประวัติโครงการที่เสร็จสมบูรณ์ในประเทศไทย ที่ปรึกษานักพัฒนา กรรมสิทธิ์ในที่ดิน และโครงสร้างความเป็นเจ้าของ

ความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยน

เนื่องจากค่าเงินผันผวนในแต่ละวัน ความเสี่ยงก็คือค่าเงินที่คุณถือเงินไว้จะอ่อนค่าลงเมื่อเทียบกับบาทไทยในช่วงระยะเวลาการก่อสร้าง วิธีที่ง่ายที่สุดในการหลีกเลี่ยงความเสี่ยงคือการโอนเงินเต็มจำนวนไปยังบัญชีธนาคารของไทย นอกจากนี้ ธนาคารทุกแห่งเสนอเครื่องมือทางการเงินเพื่อ “ล็อก” อัตราแลกเปลี่ยน

การชำระเงินสำหรับทรัพย์สินของคุณ

เนื่องจากการควบคุมการแลกเปลี่ยนเงินตราในประเทศไทยและข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติ จึงจำเป็นต้องปฏิบัติตามขั้นตอนเฉพาะบางประการสำหรับการโอนเงินเพื่อชำระค่าทรัพย์สิน การปฏิบัติตามข้อกำหนดเฉพาะที่ระบุไว้ด้านล่างนี้มีความสำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากจะส่งผลต่อความสามารถในการโอนเงินออกจากประเทศไทยเมื่อมีการขายต่อ

ชาวต่างชาติที่ไม่ได้อยู่ในประเทศไทยต้องนำเงินเข้ามาในประเทศไทยโดยการโอนเงินเข้าบัญชีธนาคารในประเทศไทยหรือใช้บัตรเครดิตต่างประเทศในการถอนเงินในประเทศไทย เมื่อโอนเงินตราต่างประเทศเข้ามาในประเทศไทย จำเป็นต้องระบุวัตถุประสงค์ของการโอน “เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย”

เมื่อมีการส่งเงินตราต่างประเทศมายังประเทศไทยเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ เอกสารหลักฐานหลักคือ “ใบรับรองธุรกรรมการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ” ซึ่งออกโดยธนาคารผู้รับเงินสำหรับการโอนเงินเกิน 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ

สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมกรุณาโทรหรือส่งอีเมลถึงเรา